Раньше приобретение квартиры было событием для каждой семьи, и покупалась она только для личного проживания. Сейчас недвижимость – это не только место для жизни, но и возможность заработать и сохранить накопления.
Покупать ли квартиру
Сейчас есть недвижимость на любой кошелек. При желании можно купить новостройку в столице за 13 млн рублей (средняя стоимость недвижимости в массовом сегменте) или приобрести небольшую квартиру в области за 1 млн рублей.
Доход, который эти приобретения принесут в дальнейшем, будет разным, но денежную безопасность обеспечат оба варианта. Начнем с того, что когда речь идет о покупке недвижимости для собственного проживания, не существует правильного или неправильного времени для этого. Если у вас есть средства и потребность, вам следует купить квартиру, не пытаясь угадать будущую динамику цен (все равно никому не удавалось точно предсказать ее).
Когда речь идет о покупке недвижимости с целью сохранения средств, сейчас самое время. Лучшее время для покупки квартиры в новостройке. С начала года, по словам Циана, их стоимость увеличилась в среднем на 13%, а в некоторых городах (Рязань, Челябинск, Казань) на 25-30%. Наиболее ликвидными являются небольшие квартиры, которые можно быстро продать или сдать в аренду.
Обанкротятся ли теперь застройщики?
Специалисты агентства недвижимости ИДК Групп считают, что нет. Объекты, построенные с использованием эскроу-счетов, имеют мало рисков. Во-первых, в случае «недостроя» акционеры получат свои деньги обратно. Во-вторых, финансирование здесь осуществляется в рублях и вряд ли прекратится, поскольку в стране нет проблем с национальной валютой.
Застройщикам невыгодно бросать начатые проекты. Они уже потратили значительные суммы (от сотен миллионов до миллиардов, в зависимости от проекта), инвестируя в строительные площадки.
Не будем забывать, что в Москве разработчики работают на максимальных наценках. Стоимость квадратного метра составляет не более 30% от продажной цены, поэтому компании могут пожертвовать некоторой прибылью – им не придется останавливать строительство.
Вторичная недвижимость также является хорошим вариантом. Она дорожает, но не такими темпами. В среднем, с начала года цены выросли на 3-4%.
Еще одна хорошая инвестиция – покупка парковочных мест в новостройке. Как только дом будет достроен, цена вырастет.
Порог входа в коммерческую недвижимость будет выше. Хотя в регионах можно найти коммерческие помещения от 1,2 млн рублей. Однако возникает вопрос: как потом эти помещения будут использоваться? В настоящее время из-за закрытия предприятий и снижения платежеспособного спроса арендные ставки будут падать, и неясно, легко ли будет арендовать помещения в принципе.
Продажа или аренда?
Если квартира покупается не для собственного пользования, людей волнуют два вопроса: за сколько ее можно продать и/или сдать в аренду в дальнейшем.
Вторичный рынок сейчас растет, потому что есть высокий спрос. Однако предложение снижается, потому что люди уходят с рынка, не понимая, что с ним будет дальше. Летом спрос и предложение могут уравновеситься, цены стабилизируются и начнут снижаться. И тогда цены на жилье снова пойдут вверх.
Нет никаких признаков снижения стоимости новых зданий. Гастарбайтеры, которые также работали на стройках, сейчас покидают Россию. Новым работникам придется платить больше. Строительные материалы также станут дороже. Все это приведет к увеличению стоимости строительства, и цены на первичное жилье вырастут. Уже в феврале квадратный метр в столице стал дороже на 20 000 рублей, что является рекордным ростом с 2014 года. Поэтому имеет смысл покупать недвижимость на ранней стадии строительства, чтобы потом перепродать ее. Кроме того, её можно «сбросить» быстрее, чем квартиры на вторичном рынке.
Для людей, которые хотят купить квартиру для сдачи в аренду, новости менее оптимистичны. Из-за снижения доходов люди не смогут арендовать квартиры по существующим ставкам. Арендные ставки уже немного снизились: с 18 530 рублей до в среднем 18 420 рублей, по словам Циана. В Москве тарифы практически не изменились, но и роста нет. Однако если дела на рынке аренды обстоят совсем плохо, можно продать или сдать квартиру по низкой цене, оговорив в договоре возможность повышения ставок в зависимости от ситуации на рынке.
Какую недвижимость выбрать, если денег недостаточно
Что делать, если вы не накопили достаточно средств для покупки квартиры? Взять ипотечный кредит? Для квартир на вторичном рынке, где процентные ставки в настоящее время запредельные, брать кредит, конечно, не обязательно. Здесь имеет смысл поискать бюджетную недвижимость, пусть это будет даже комната, но на свои деньги.
На первичном рынке ставки были на уровне 4-5%, благодаря субсидиям от застройщиков. Сейчас они тоже выросли, но вы все еще можете найти кредит под 10% годовых. Вы можете взять такую ипотеку, но только если ваш первоначальный взнос составляет не менее 50%.
Таким образом, недвижимость позволит вам сэкономить деньги. Однако существуют некоторые правила, которым необходимо следовать:
- постарайтесь найти вариант, который соответствует вашим сбережениям, чтобы не пришлось брать кредит;
- выбирая между недавно построенной и подержанной недвижимостью, следует отдать предпочтение первому варианту;
- помните, что сейчас не время покупать коммерческую недвижимость;
- если у вас есть сбережения в иностранной валюте, не стоит снимать их и покупать квартиру.
