Инвесторы выбирают недвижимость, приносящую доход, по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет зарабатывать деньги в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность недвижимости – это характеристика актива, определяющая, как быстро его можно продать по цене, близкой к рыночной. Чем короче время на продажу, тем выше ликвидность. Однако активы, проданные со скидкой, не считаются ликвидными.

Что такое ликвидность объекта недвижимости и в чем она отличается от обычной?

В Детройте, например, заброшенные дома предлагаются за 500 долларов. Такая недвижимость может быть продана по этой цене за короткий промежуток времени, но не будет считаться ликвидной, поскольку запрашиваемая цена значительно ниже рыночной. Если, с другой стороны, продавцы предлагают ту же недвижимость за $30-40 000, они будут ждать покупателей больше года.

Верен и следующий принцип: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее конвертировать в наличные, без потерь и длительного ожидания.

Свойства недвижимости в рейтинге ликвидности

Деньги являются наиболее ликвидным активом, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любой актив можно обменять на деньги.

Второй по ликвидности класс активов – ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно низкой стоимостью приобретения и тем, что они могут быть куплены и проданы в любое время и в течение короткого периода времени.

Недвижимость менее ликвидна, чем деньги, ценные бумаги и металлы, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости может быть объяснена следующими причинами:

  1. высокая стоимость: выход на рынок недвижимости обычно требует больше денег, чем выход на рынок ценных бумаг или металлов;
  2. сложность информативного маркетинга недвижимости – для продажи недвижимости необходимо разместить рекламу и объявления;
  3. длительные процедуры сделки: процесс покупки и продажи недвижимости занимает месяцы;
  4. постоянное местоположение;
  5. цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать скидок от продавцов, заинтересованных в скорейшем заключении сделки;
  6. сложность оценки.

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторы, желающие узнать ликвидность приобретаемой недвижимости, должны обращаться в специализированные компании.

При оценке ликвидности принимается во внимание:

  1. скорость закрытия и время, необходимое для заключения сделок;
  2. расходы по сделке (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на комплексную юридическую экспертизу);
  3. неуверенность в том, что удастся продать или купить недвижимость по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

На ликвидность также влияют различные факторы, среди которых местоположение недвижимости, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Расположение:

  1. близость к транспортным узлам, общественным объектам и инфраструктуре;
  2. низкий уровень преступности и хорошая репутация района;
  3. низкий уровень безработицы;
  4. хорошая экология (близость парков, отсутствие поблизости промышленных предприятий)

Рыночная ситуация:

  1. спрос превышает предложение;
  2. высокая активность и хорошая емкость рынка (чем больше объектов на продажу, тем ликвиднее рынок);
  3. доступность (недвижимость эконом-класса более ликвидна, чем элитная недвижимость);
  4. устойчивость к падению цен (падение стоимости снижает ликвидность).

Характеристики недвижимости:

  1. низкий возраст и низкий износ недвижимости (недавно построенная и отремонтированная недвижимость продается лучше, чем старые здания);
  2. удобство объекта (хороший вид из окна, удобная планировка комнат, высокие потолки, этаж выше первого);
  3. удобства в районе (парковка, детская игровая площадка).

Что такое ликвидность объекта недвижимости и в чем она отличается от обычной?

Другие факторы:

  1. информационная поддержка: чем больше покупатели знают о недвижимости, тем быстрее она может быть продана и тем более ликвидной она является;
  2. сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занять 4 недели, для торговых центров – до 12 недель);
  3. сопутствующие транзакционные издержки (чем выше издержки, тем ниже ликвидность);
  4. сезонность (весной и осенью на рынке представлено больше недвижимости, чем зимой и летом).

В заключение

Не концентрируясь конкретно на жилой недвижимости, можно сказать, что ликвидность – способность продать недвижимость в кратчайшие сроки и по наилучшей возможной цене. Другими словами, если квартира может быть продана по максимальной цене и на нее есть спрос, то она является ликвидной, т.е. имеет наивысший коэффициент ликвидности.

На рынке недвижимости существует три типа ликвидности: высокая, средняя, низкая. Высокая ликвидность означает, что объект продается быстро. Средняя ликвидность предполагает более длительный период продажи. А минимальная ликвидность относится к довольно сложным объектам, которые нелегко продать и на которые почти нет спроса.