Инвесторы выбирают недвижимость, приносящую доход, по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет зарабатывать деньги в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.
Ликвидность недвижимости – это характеристика актива, определяющая, как быстро его можно продать по цене, близкой к рыночной. Чем короче время на продажу, тем выше ликвидность. Однако активы, проданные со скидкой, не считаются ликвидными.
В Детройте, например, заброшенные дома предлагаются за 500 долларов. Такая недвижимость может быть продана по этой цене за короткий промежуток времени, но не будет считаться ликвидной, поскольку запрашиваемая цена значительно ниже рыночной. Если, с другой стороны, продавцы предлагают ту же недвижимость за $30-40 000, они будут ждать покупателей больше года.
Верен и следующий принцип: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее конвертировать в наличные, без потерь и длительного ожидания.
Свойства недвижимости в рейтинге ликвидности
Деньги являются наиболее ликвидным активом, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любой актив можно обменять на деньги.
Второй по ликвидности класс активов – ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно низкой стоимостью приобретения и тем, что они могут быть куплены и проданы в любое время и в течение короткого периода времени.
Недвижимость менее ликвидна, чем деньги, ценные бумаги и металлы, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости может быть объяснена следующими причинами:
- высокая стоимость: выход на рынок недвижимости обычно требует больше денег, чем выход на рынок ценных бумаг или металлов;
- сложность информативного маркетинга недвижимости – для продажи недвижимости необходимо разместить рекламу и объявления;
- длительные процедуры сделки: процесс покупки и продажи недвижимости занимает месяцы;
- постоянное местоположение;
- цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать скидок от продавцов, заинтересованных в скорейшем заключении сделки;
- сложность оценки.
Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости
Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторы, желающие узнать ликвидность приобретаемой недвижимости, должны обращаться в специализированные компании.
При оценке ликвидности принимается во внимание:
- скорость закрытия и время, необходимое для заключения сделок;
- расходы по сделке (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на комплексную юридическую экспертизу);
- неуверенность в том, что удастся продать или купить недвижимость по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.
На ликвидность также влияют различные факторы, среди которых местоположение недвижимости, динамика местного рынка и состояние недвижимости.
Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости
Расположение:
- близость к транспортным узлам, общественным объектам и инфраструктуре;
- низкий уровень преступности и хорошая репутация района;
- низкий уровень безработицы;
- хорошая экология (близость парков, отсутствие поблизости промышленных предприятий)
Рыночная ситуация:
- спрос превышает предложение;
- высокая активность и хорошая емкость рынка (чем больше объектов на продажу, тем ликвиднее рынок);
- доступность (недвижимость эконом-класса более ликвидна, чем элитная недвижимость);
- устойчивость к падению цен (падение стоимости снижает ликвидность).
Характеристики недвижимости:
- низкий возраст и низкий износ недвижимости (недавно построенная и отремонтированная недвижимость продается лучше, чем старые здания);
- удобство объекта (хороший вид из окна, удобная планировка комнат, высокие потолки, этаж выше первого);
- удобства в районе (парковка, детская игровая площадка).
Другие факторы:
- информационная поддержка: чем больше покупатели знают о недвижимости, тем быстрее она может быть продана и тем более ликвидной она является;
- сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занять 4 недели, для торговых центров — до 12 недель);
- сопутствующие транзакционные издержки (чем выше издержки, тем ниже ликвидность);
- сезонность (весной и осенью на рынке представлено больше недвижимости, чем зимой и летом).
В заключение
Не концентрируясь конкретно на жилой недвижимости, можно сказать, что ликвидность – способность продать недвижимость в кратчайшие сроки и по наилучшей возможной цене. Другими словами, если квартира может быть продана по максимальной цене и на нее есть спрос, то она является ликвидной, т.е. имеет наивысший коэффициент ликвидности.
На рынке недвижимости существует три типа ликвидности: высокая, средняя, низкая. Высокая ликвидность означает, что объект продается быстро. Средняя ликвидность предполагает более длительный период продажи. А минимальная ликвидность относится к довольно сложным объектам, которые нелегко продать и на которые почти нет спроса.
