Что такое доля в квартире и как стать ее собственником
Долевая собственность на квартиру возникает при разделе имущества между собственниками. Каждый из них получает определенную долю. Варианты получения:
- наследование. Нередко часть дома передается по наследству при распределении имущественных прав между несколькими людьми. После смерти родственника все наследники получают определенную долю дома;
- от родителей. Собственник недвижимости имеет право передать доли в квартире своим детям при жизни. Например, при покупке дома в ипотеку с использованием материнского капитала. Доли распределяются между всеми членами семьи. Минимальный размер долей устанавливается органами местного самоуправления области;
- в браке или после развода. По закону имущество, нажитое в браке, находится в совместной собственности, что не предполагает выделения определенных долей. Супруги имеют право не только при разводе, но и в браке делить недвижимость на части. Это упростит сделку купли-продажи, если будет принято решение о продаже;
- при совместной покупке. Снимать квартиру и копить на собственное жилье становится все сложнее. Поэтому многие решают покупать недвижимость совместно. Родственники или близкие друзья собирают необходимую сумму и покупают недвижимость, в которой за каждым собственником закреплена доля.
Какие доли бывают
Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что имущество в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности. Закон предусматривает два вида общей собственности:
- общее имущество с определением участия каждого из собственников — долевая собственность;
- общее имущество без определения таких долей — совместная собственность.
Сами доли бывают двух видов:
- идеальные доли – часть всей жилой недвижимости, например, 1/3 или 1/2 квартиры;
- выделенная доля – например, комната или 25 квадратных метров.
Покупателю удобнее приобрести выделенную долю при покупке отдельной комнаты, которой не смогут пользоваться другие собственники. Продажа такой доли недвижимости будет быстрее и выгоднее. При покупке идеальной доли новому собственнику, придется договариваться с другими собственниками об использовании жилья. Из-за возможных проблем с соседями по комнате продать такие доли сложнее.
Что нужно сделать перед совершением сделки купли-продажи
Прежде чем искать покупателя на свою часть имущества, следует сделать предложение другим собственникам. Сделать это необходимо в письменной форме, направив каждому собственнику извещение о продаже доли в квартире. В извещении должны быть указаны:
- характеристики доли — отдельное помещение или «квадраты», в каком состоянии;
- условия продажи;
- стоимость.
Стоит написать, в какой период времени планируется продажа квартиры, кому из собственников принадлежат другие доли. Существует несколько вариантов направления уведомления: по почте, через нотариуса или лично. При отправке по почте, отправьте документ заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязательно сохраните квитанцию об отправке письма. При личной передаче уведомления другому владельцу, сделайте копию для себя и попросите получателя подписать документ и поставить дату. При поручении нотариусу вручить уведомление, необходимо взять у него аналогичные справки.
У долевых собственников есть один месяц с даты получения уведомления, чтобы купить свою часть недвижимости или отказаться от покупки. Отказ должен быть сделан в письменной форме. Этот документ будет необходим для оформления договора купли-продажи с третьим лицом, иначе сделка не будет зафиксирована.
Что произойдет, если не отправить извещение
При продаже доли третьему лицу без отправления извещения и не получили отказ от других собственников, любой из них может обратиться в суд с иском о передаче прав и обязанностей покупателя доли на себя. У долевых совладельцев есть три месяца, чтобы подать иск в суд. Если судебный орган удовлетворит иск, то часть квртиры достанется истцу. Ему придется заплатить столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель. Долевой собственник вправе предъявить иск в следующих случаях:
- если была указана цена выше, чем по которой продали в итоге;
- продали долю не через месяц после уведомления собственников, а раньше;
- один из владельцев доли согласился купить свою долю, но все же продал ее третьему лицу.
Оформление купли-продажи долей через нотариуса
Новые поправки в закон о купле-продаже недвижимости позволяют составлять договоры без участия нотариуса. Но в сделках по продаже долей это правило работает только в том случае, если все собственники продают свои доли одновременно. Если только один собственник собирается продать свою часть имущества, то ему нужно будет обратиться к нотариусу для регистрации сделки. Какие документы нужно подготовить для нотариуса:
- договор купли-продажи;
- паспорт гражданина Российской Федерации;
- отказ всех собственников от покупки доли;
- извещения о продаже доли — при отсутствии отказов;
- выписка ЕГРН;
- технический паспорт на квартиру;
- разрешение супруга — при получении во время брака;
- разрешение органов опеки — часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему.
После проверки документов сотрудником продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.
Договор купли-продажи
Одним из основных положений договора купли-продажи доли является предмет договора. Необходимо записать характеристики объекта: где находится жилплощадь, его размер, кадастровый номер. Какие параметры объекта должны быть описаны в договоре:
- местонахождение: адрес, этаж, подъезд;
- характеристики недвижимости: тип здания, этажность;
- площадь недвижимости;
- количество комнат.
Если доля представляет собой отдельную комнату или часть квартиры, то в ней может находиться имущество — мебель и техника, которые также выставлены на продажу. Укажите это в договоре. Что еще должно быть указано в договоре:
- цена: сумма, которую ожидаете получить от продажи доли. Цена не должна быть меньше значения, которое было указано в извещении, отправленном другим владельцам;
- условия оплаты: способ оплаты, срок, в течение которого продавец обязан заплатить, и другие условия, связанные с финансовой стороной договора;
- обременение — обязательства, наложенные на долю. Если часть недвижимости в залоге или заключен договор аренды, необходимо указать это в договоре;
- иные условия: обстоятельства сделки, требования продавца и покупателя, которые были ими согласованы.
- если часть квартиры находится в ипотеке, она может быть продана только с согласия банка, если иное не указано в договоре.
Что важно учитывать при покупке и продаже
Собственник имеет право продать не всю квартиру, а только ее часть. Для этого необходимо предварительно разделить долю с учетом норм, принятых местным муниципалитетом. При этом часть доли не должна быть меньше 8 «квадратов». Собственник может разделить недвижимость, купленную в браке, на доли. Тогда можно продать долю в квартире в любой момент, не дожидаясь развода. Стороны должны быть равны, но этот момент может быть оговорен в договоре.
Имущество супругов может быть разделено согласно брачному договору. Можно сделать это максимально подробно и даже описать, какие предметы мебели принадлежат каждому из супругов. Продажа доли несовершеннолетнего осуществляется только с разрешения органов опеки и попечительства по месту регистрации. Для этого необходимо обратиться в органы опеки с заявлением и другими документами — их список лучше запросить в самом органе.
Продажа доли возможна и в том случае, если против сделки выступает один из собственников доли. У несговорчивого соседа по квартире есть два варианта: купить свою долю или обратиться в суд и оспорить сделку. Но в суд по-прежнему можно предъявить только одно требование — передать ему права и обязанности покупателя по договору. То есть истец должен быть готов выкупить долю.
Пошаговые инструкции: как выкупить долю
Процедура выкупа долевой собственности выглядит так:
- определяетесь с ценой и предложите купить долю другим собственникам. В случае согласия собственником составляется сделка по покупке доли. Если сожители не планируют покупать долю квартиры, то отказ должен быть оформлен в письменной форме у нотариуса;
- найдите другого покупателя. Для этого обратитесь к услугам риэлтора или самостоятельно подайте объявление о продаже доли;
- выберите нотариуса. Можете обратиться к специалисту из ближайшей нотариальной конторы или найти государственного нотариуса по отзывам и рекомендациям друзей. Оцените качество их работы, так как расценки на услуги практически одинаковы во всех нотариальных конторах;
- Подготовьте необходимые документы. Список можно получить у нотариуса или на сайте госуслуг. Если еще не отправили извещение о продаже доли другим собственникам, такую услугу может оказать нотариус. Составляется акт о вручении извещения для продавца.
- нотариус рассматривает документы и составляет договор купли-продажи. Обсудите с покупателем условия сделки: цену доли в квартире, способ и срок оплаты. Если есть дополнительные условия, например, сроки освобождения жилплощади, отметьте это в договоре;
- после подписания договора нотариус отправляет документы на регистрацию в Росреестр. Представление документов осуществляет нотариус-специалист, то есть доплачивать за эту услугу не нужно. Срок регистрации составит от трех до семи дней;
- уплатить государственную пошлину за регистрацию сделки. Если нотариус участвовал в рассылке уведомлений о продаже доли другим собственникам квартиры, ему придется оплатить эту услугу;
- собрать документы у нотариуса после регистрации. Обратите внимание, нотариус не обязан уведомлять клиентов о получении документов. Поэтому о подготовке лучше периодически консультироваться по телефону;
- получение выписки из ЕГРН, удостоверяющей переход права собственности — срок регистрации зависит от способа подачи документов на регистрацию;
- завершение расчетов по договору купли-продажи.
Способы продажи долей третьим лицам
Доля в подарок. Пропадает необходимость уведомлять сторонние организации о своем решении и, соответственно, никакой налог с продажи платить не нужно. Такая схема безопасна для продавца, но может быть рискованной для покупателя. В случае, если продавец окажется недобросовестным и с долей возникнут какие-либо проблемы, то вернуть свои деньги за «подарок» будет очень и очень проблематично.
Завышение цены в уведомлении. Сразу хотим обратить ваше внимание на тот факт, что данная схема актуально только для тех случаев, когда доля находится в собственности продавца более трех лет. В противном случае сумма налогообложения достаточно высока и продажа становится просто-напросто невыгодной. Сама суть схемы достаточно проста. Приоритетное право покупки имеют родственники и другие дольщики. Человек, желающий продать свою долю, направляет другим собственникам уведомление о намерении продать свою часть и значительно завышает цену доли, вынуждая тем самым других дольщиков, отказаться от покупки. На самом деле доля в квартире продается по адекватной цене, но это обязательно нужно указать в расписке между продавцом и покупателем. В противном случае, рискует продавец.
Продажа по схеме микродолей. Здесь пример также достаточно прост. Предположим, что у какого-то гражданина в собственности есть квартира и он желает продать какую-то ее часть. Сначала он дарит покупателю самую минимальную часть, тем самым вводя его в состав собственников. Затем – стандартная сделка купли-продажи. Если доля в собственности более 3 лет – налог платить не придется.
Выкуп долей с агентством недвижимости
ИДК Групп принимает в работу различные объекты недвижимости, консультирует и оказывает услуги по покупке долей. Профильная компания помогает в подготовке пакета предпродажных документов, грамотно проводит процедуру сделки. Руководствуемся нормами действующего законодательства.
Актуальность таких срочных сделок по покупке долей, как правило, сводится к противодействию других собственников, что влечет за собой потерю денег, времени, нередко приводит к невозможности решить вопрос между собой, создавая конфликтную ситуацию. Именно поэтому рекомендуем в таком случае обращаться к проверенным специалистам по недвижимости, обладающим навыками разрешения конфликтов.
Вынужденная покупка доли – это отдельный вид сделки, проведение которой требует досконального понимания всех юридических сложностей дела. Также с организационной точки зрения реализовать все обычно достаточно сложно. Совладелец может активно препятствовать срочному осмотру объекта, получению документов и покупке. Кроме того, покупатели обычно не горят желанием покупать часть имущества, если соседом является человек, который против появления в доме других людей.