На протяжении всего времени покупка собственной недвижимости рассматривалась людьми не только как главная жизненная цель, но и как один из лучших способов вложения денег. Мы привыкли думать, что инвестиции в жилье на 100% уверены и оправданы. Но такова ли реальность 2022 года?

Команда агентства недвижимости ИДК Групп подробно изучила вопрос и выяснила, насколько выгодно сегодня конкретно инвестировать в недвижимость, с чего может начать начинающий инвестор.

Действительно ли доходность от аренды высока? Может ли покупка недвижимости защитить сбережения от инфляции? Влияют ли «правила игры» на каком-либо конкретном рынке на инвестиции? Ответы на эти и другие вопросы – здесь!

Какая недвижимость подходит для инвестиций?

Расположим список от наиболее популярных и привлекательных для инвесторов вариантов к менее востребованным.

Квартиры в новостройках. Самый логичный и простой вариант для тех, кто думает о выгодных инвестициях в недвижимость. В его пользу говорят два важных преимущества:

  • быстрая возможность заработать деньги;
  • минимальный риск.

Инвесторы выбирают один из нескольких вариантов:

  1. Квартира в новостройке для сдачи в аренду. Не самый быстрый путь к пассивному доходу с точки зрения возврата инвестиций. Для наиболее выгодного вложения средств эксперты советуют покупать отремонтированное застройщиком жильё. Проанализируйте: насколько оно функционально и удобно для арендаторов? Хорошо ли развита инфраструктура в районе? А как насчет транспортной доступности? Насколько тихие и дружелюбные соседи?
  2. Квартира для перепродажи. Инвестор покупает квартиру за $250 000 на ранней стадии строительства или даже в состоянии котлована. После завершения цена вырастает на 20-30% – дом продают жильцам по выгодной цене.

Новостройки – это популярный, но далеко не единственный прибыльный вариант.

Пригородная недвижимость. Можно жить в частном доме с теми же удобствами, что и в квартире. Здесь также есть два варианта заработать:

  1. Покупка участка земли для строительства дома для отдыха. Коттедж арендуют на весь год, на лето или просто на праздники или выходные. Чтобы сделать предложение действительно привлекательным для арендаторов, необходим район с развитой инфраструктурой, сообщество коттеджей со всеми удобствами вблизи крупных автомагистралей и мегаполисов. А такие приятные дополнения, как бассейн, сауна, летняя терраса, позволят вам выставить более высокую цену за аренду.
  2. Инвестирование в строительство загородного дома на начальном этапе. Задача – завершить работу и получить доход от продажи готового коттеджа.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги?

Оффшорная недвижимость. Эксперты считают, что приобретение квартиры за рубежом для сдачи в аренду гораздо выгоднее, чем покупка жилья в Российской Федерации:

  • в развитых странах она всегда ликвидна. Например, стоимость аренды в Европе выше, чем в России. Кроме того, инвестор выигрывает от разницы в курсе национальной валюты (рубля);
  • большие возможности. Получение вида на жительство, разрешения на проживание или гражданства в другой стране, а также открытие собственного бизнеса.

Но этот вид инвестиций не для новичков. Чтобы купить недвижимость за рубежом, необходимо хорошо знать законы выбранной страны, а также специфику рынка.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги?

Ипотечные облигации. Относительно новый вид долгосрочных инвестиций. Эмиссией занимаются банки, а обычные граждане приобретают такие продукты. Такие облигации обеспечены ежемесячными ипотечными платежами клиентов банка. Другими словами, инвесторы получают вознаграждение за счет процентов, которые заемщики выплачивают по своим кредитам. Это относительно выгодный инвестиционный продукт – процентная ставка по ипотечным облигациям намного выше, чем по сберегательным облигациям.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги?

Схема инвестирования проста и понятна:

  • клиент подает заявку на получение кредита в размере 300 000 долларов США;
  • на эту сумму банк выпускает собственные ценные бумаги – ипотечные облигации;
  • затем кредитная организация отправляет ИП на аукцион, где его может купить любой желающий.

Это выгодно: банковское учреждение получает доход от продажи облигаций (и может использовать вырученные средства для выпуска новых ценных бумаг), а инвестор зарабатывает деньги на долгосрочных, безопасных инвестициях.

Инвестиционный траст недвижимости. REIT – приобретение акций инвестиционных трастов недвижимости (американских и европейских инвестиционных компаний, которые инвестируют в недвижимость и управляют ею). Чтобы получить статус инвестиционного траста недвижимости, организация должна полностью соответствовать требованиям:

  • 90% прибыли выплачивается инвесторам в виде дивидендов;
  • 75% вашего дохода поступает от сдачи недвижимости в аренду;
  • 75% активов инвестировано в недвижимость.

Важно, что к инвесторам не предъявляется никаких требований – инвесторы только покупают REIT, всем остальным занимается управляющая компания. Чаще всего трасты инвестируют в недвижимость с целью сдачи ее в аренду. В один трест входят десятки различных зданий – от жилых домов и офисов до торговых центров и больниц. Львиная доля прибыли инвесторов – это получение дивидендов. Также возможно получение дополнительного дохода по мере роста стоимости самих акций REIT.

Прочие инвестиции

Коммерческая недвижимость. Вариант для опытных инвесторов с острым глазом, которые могут сразу увидеть недвижимость, которая будет пользоваться спросом. Эта инвестиция с лучшей отдачей, если ее сдавать в аренду, а не перепродавать.

Земельные владения. Главное преимущество – доступность. Владеть землей проще и быстрее, к тому же нет дополнительных расходов на ремонт или коммунальные услуги. Но новички часто разоряются, покупая нерентабельные земли. Участки под застройку являются наиболее ликвидными в настоящее время, в то время как сельскохозяйственные земли лучше подходят для долгосрочных инвестиций.

Парковочные места. Эксперты называют этот метод «специальным видом инвестиций для мегаполисов». Уровень дохода зависит от расположения парковочного места – вероятнее всего, арендовать место в оживленном районе, где парковка во дворе зачастую нереальна.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

Плюсы:

  1. недвижимость всегда (или почти всегда) является ликвидным объектом;
  2. практически любой вид недвижимости можно сдавать в аренду для получения дохода;
  3. для покупки недвижимости не нужен высокий доход – существуют выгодные ипотечные кредиты и займы.
  4. широкий выбор и в различных ценовых категориях для удовлетворения различных целей инвесторов;
  5. возможность получения пассивного дохода: сдача дома в аренду не требует слишком больших усилий;
  6. устойчивый рост цен. Недвижимость и золото – два вида инвестиций, по которым инфляция бьет не сильно.

Минусы:

  1. высокая стоимость инвестиций: в то время как вы можете открыть депозит со 100 долларами в портфеле, это определенно не относится к недвижимости;
  2. цена на недвижимость радикально меняются под влиянием внешних факторов: экономической ситуации в конкретной стране или «пандемических времен» в мире;
  3. чем меньше город, тем меньше спрос;
  4. невозможно содержать этот объект инвестиций без дополнительных расходов на коммунальные услуги, налоги и косметический ремонт;
  5. длительный период возврата инвестиций – 5-10 лет.
  6. недвижимость – объект инвестиций, который может сильно пострадать в один момент. Многократно падает в цене, исчезает в результате пожара, наводнения или стихийного бедствия;
  7. экономическая ситуация в стране (кризис, санкции, спад) негативно влияет на стоимость жилья.

Виды инвестиций в недвижимость

Существует два основных способа инвестирования в недвижимость:

  1. Аренда. Долгосрочная стратегия с доходом: 5% (долгосрочно), 7-30% (ежедневно). Плюсы – низкий риск. Минусы: высокая активность инвестора (временные затраты), расходы на ремонт и отделку, коммунальные услуги, подоходный налог.
  2. Перепродажа. Среднесрочная стратегия с доходностью до 40% за 1-3 года. Плюсы – низкая ответственность инвестора. Недостатки: высокий риск, необходимость уплаты налога при продаже (если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет, а в некоторых случаях 3 года).

Аренда

Долгосрочная. Привлекает своей простотой – всегда найдется желающий снять квартиру. Задача инвестора – найти надежных, платежеспособных арендаторов, заключить с ними стандартный договор и получать заслуженную ежемесячную прибыль. Однако помните – найти хороших арендаторов не так-то просто. При наличии долгосрочных арендаторов покупка квартиры окупается медленно: приобретение жилья в кредит с этой целью не имеет ни малейшего смысла.

Аренда посуточно. Главное «за» – быстрый способ окупить покупку квартиры: доходность достигает 30-40%. Но такая инвестиция – не пассивный доход, а настоящая работа: почти каждый день придется приводить в порядок недвижимость, искать новых арендаторов. Риск повреждения мебели и обстановки выше, чем при долгосрочной аренде.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги?

Аренда бунгало, коттеджа или загородного дома. Этот вариант популярен для встречи Нового года, первомайских праздников и летних каникул. Но во все остальное время будет затишье. Альтернативный вариант – купить большой частный дом и разделить его на две половины: в одной жить, а другую сдавать отдыхающим.

Аренда гаража или парковочного места. Это соотношение 50/50: оно не требует больших инвестиций, но для получения действительно хорошей прибыли придется сдавать в аренду несколько гаражей или парковочных мест одновременно.

Перепродажа

Существует три основных стратегии:

Покупка квартиры на этапе закладки фундамента. Прибыль составляет до 30% от средней рыночной стоимости квартиры. Однако приходится долго ждать окончания строительства, опасаясь замораживания.

Перепродажа земли. Схема проста: земля покупается по выгодной цене, дожидается роста цен – и продается за хорошие деньги. У этого метода есть один существенный недостаток: иногда приходится ждать годы, пока стоимость земли вырастет.

Покупка дома в плохом состоянии. Инвестор покупает «бабушкину квартиру» по низкой цене, вкладывает 2000-3000 долларов в ремонт, а затем перепродает более привлекательную недвижимость по цене вдвое выше. У этого метода есть свои недостатки – поиск дешевой недвижимости и ее ремонт требуют времени и соответствующих навыков.

Основная схема перепродажи недвижимости выглядит просто: «покупай низко – продавай высоко».

Как инвестировать в недвижимость: сколько вы можете заработать и за какой период времени

Стратегию инвестирования в недвижимость можно представить в виде пошагового алгоритма:

  1. определите свои финансовые возможности: точную сумму, которую готовы инвестировать;
  2. определитесь (исходя из имеющихся у вас сбережений) с типом недвижимости, в которую вы хотите инвестировать;
  3. проведите анализ рынка недвижимости. Это даст представление о выгодных сделках, размере будущей сделки и окупаемости инвестиций;
  4. выберите конкретный объект недвижимости: тип, местоположение, назначение, инфраструктуру, привлекательность для арендаторов и покупателей;
  5. купите недвижимость. Для начинающих инвесторов на этом этапе желательно прибегнуть к помощи профессионального юриста или агента по недвижимости, который может гарантировать безопасность сделки;
  6. зарабатывайте деньги. Наиболее распространенные методы – сдача в аренду и перепродажа. Помните, что последний способ потребует от вас уплаты налога на доходы физических лиц (если вы владеете недвижимостью менее пяти лет).

Сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость?

  1. Перепродажа квартиры, купленной на этапе строительства: доходность – 8-25% (в среднем – 10-12%), сроки – 1-3 года (в зависимости от застройщика).
  2. Долгосрочная аренда: доходность 4-5%, срок 5-10 лет.
  3. Аренда в собственность: доходность 7-30% и срок 3-5 лет.
  4. Инвестиционные фонды арендной недвижимости: 8-12% годовых.

Помните, что хороший ремонт повышает стоимость недвижимости как минимум на 15-20%.

Полезные советы: как правильно инвестировать в недвижимость

Чтобы сделать инвестиции в недвижимость действительно выгодными, стоит знать несколько хитрых приемов, которые многократно увеличивают доходность:

  1. Разделение большой квартиры на комнаты/студии. В то время как средний инвестор сдает всю трехкомнатную кв. за 1100 долларов, активный инвестор делит ее на три комнаты, каждая из которых сдается отдельному арендатору за 370 долларов. Арендодатель получает в общей сложности $1350.
  2. Расширение площади загородного дома. Добавьте балкон, веранду, уютный чердак или полуподвал. Пристройка увеличит стоимость недвижимости при перепродаже на 20-30%.
  3. Перепланировка. Такой подход позволяет не только улучшить качество жилья, но и увеличить его стоимость на 30-40%. Но сложность в том, что перепланировку нужно согласовать, а изменения – внести в технический паспорт.
  4. Перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку коммерческая недвижимость стоит дороже, инвесторы часто действуют по схеме: покупают квартиру на первом этаже многоквартирного дома, переводят ее в статус нежилой, а затем сдают в аренду или продают под магазин или офис.
  5. Значительно повышает цену недвижимости и качественный ремонт – в 1,5-2 раза. Например, недвижимость в плохом состоянии стоит около $35 000. Ремонта в $5000-6000 достаточно, чтобы поднять цену до $55 000.

Как инвестировать в недвижимость с небольшим количеством денег

Если инвестор располагает скромным капиталом, он может рассмотреть пять стратегий:

  1. Покупка дома в недостроенном здании. Если от будущего дома есть только котлован, вы гарантированно купите квартиру на 25-30% дешевле.
  2. Покупка недостроенной недвижимости. «Замороженную» недвижимость можно купить по неожиданно низкой цене, чтобы завершить строительные работы и продать покупку по достойной стоимости.
  3. Покупка дома со старым ремонтом. Иногда даже косметического ремонта достаточно, чтобы повысить цену перепродажи на 15%. При качественном ремонте увеличение стоимости на 30% является справедливым.
  4. Скупка конфискованных квартир, обанкроченных помещений и заложенной недвижимости. Эти объекты выставляются на публичные торги, где они продаются по кадастровой цене, которая значительно (до 15-25%) ниже рыночной.
  5. Приобрести недвижимость с помощью ипотечного кредита по выгодной процентной ставке.

При покупке недорогого жилья инвесторы должны быть еще более осторожными, внимательными и расчетливыми.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги?

Как защитить себя от инвестиционного мошенничества

Как гласит известная поговорка: «деньги всегда привлекают мошенников, а очень большие деньги привлекают очень хитрых мошенников». Поэтому, инвестируя в недвижимость, вы должны сделать все возможное, чтобы защитить свои сбережения от неблагонадежных граждан:

  1. для безопасной покупки/продажи недвижимости рекомендуется работать с надежным юридическим консультантом – тем, кто поможет не только советом, но и формальностями;
  2. при аренде жилья найдите время, чтобы проверить документы арендаторов. Не забудьте заключить с ними договор – и убедитесь, что условия договора выполняются;
  3. если вы не уверены в своих возможностях, начните с ценных бумаг для инвестиций в недвижимость – в этом случае просто выберите надежный банк;
  4. Как и при любых других инвестициях, не забывайте о трех основных принципах инвестирования: «Будьте благоразумны, будьте последовательны, будьте в безопасности».

Каковы риски инвестирования в недвижимость

Важно понимать, что почти каждая инвестиция связана с риском. Что это может быть в отношении имущества?

  1. Форс-мажорные обстоятельства. Может произойти наводнение, пожар, землетрясение, природная или техногенная катастрофа. Часто экологическая ситуация вблизи объекта недвижимости ухудшается (выжигание лесов, размещение свалок, строительство промышленных предприятий), из-за чего он перестает быть интересным для новых поселенцев.
  2. Мошенники. Начиная от компаний, работающих по принципу «fly-by-night», заканчивая продажей чужой собственности на основании фальшивых документов. Вы можете защитить себя, законно проверив свою собственность.
  3. Неуместное расположение жилья. Наиболее распространенный сценарий таков: инвестор покупает квартиру на этапе строительства в надежде, что она будет красивой, живой и благоустроенной. Но строительство то и дело останавливается, некоторые проекты замораживаются – место выглядит непривлекательно со всех сторон, покупатели не проявляют к нему интереса.
  4. Замораживание объектов. Часто ввод в эксплуатацию затягивается на годы. Чтобы защитить себя от этого риска, доверяйте только аккредитованным разработчикам.
  5. Недобросовестные арендаторы. Наиболее распространенными проблемами являются просрочка ежемесячных платежей и серьезный ущерб имуществу, требующий масштабного ремонта.
  6. Не забывайте о таком явлении, как амортизация с течением времени (по мере того, как квартира переходит из нового состояния во вторичное), недвижимость снижается в цене. Могут вмешаться и такие факторы, как строительство нового элитного комплекса рядом с купленной вами квартирой – квартиры там будут более привлекательны для арендаторов.