Почти каждый покупатель недвижимости является инвестором. Привлекательность недвижимости связана с ее «твердостью»: несмотря на изменения в экономике, она сохраняет свою стоимость. А учитывая давление санкций и нестабильный рубль, инвесторы сейчас как никогда стараются найти надежные активы для вложения средств. Но цена выхода на рынок недвижимости высока, а вместе с ней и высока и цена ошибки. Мы дадим вам несколько советов о том, как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость, чтобы не прогадать.

О коммерческой недвижимости

При правильной инвестиционной стратегии коммерческая недвижимость гораздо прибыльнее, чем жилая. Доходность инвестиций достигает 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость популярны в последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, инвестиции могут исчисляться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады). Во-вторых, инвестиции в квартиры более понятны для частных предпринимателей – банально из-за накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В случае с коммерческой недвижимостью речь идет о крупных инвестициях в высококачественные офисные здания и склады (активы с высокой доходностью и сопутствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренная доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная доходность и стабильный доход).

Как заработать на коммерческой недвижимости

  1. покупайте недвижимость с перспективой ее дальнейшей продажи/аренды;
  2. покупка готового арендного бизнеса (GAB);
  3. покупать паи/доли инвестиционных фондов.

Каждый вариант имеет свои особенности, и инвестор выбирает тот, который соответствует его возможностям.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Покупка недвижимости с целью ее продажи или сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В течение последнего года ситуация на офисном рынке Москвы была особенно благоприятной для инвесторов: новых зданий вводится мало, предложение постепенно вымывается, вакантность снижается – все это приводит к дефициту высококачественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Между тем, спрос продолжает расти, а это значит, что инвестиции в этот сегмент будут прибыльными. Даже при ограниченном капитале можно инвестировать в небольшие офисные здания площадью от 80 кв. м. – блоков малых и средних размеров продаются сегодня уже на стадии строительства БЦ.

Средняя норма доходности на такие объекты в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость, а значит и денежный поток, во многом будет зависеть от сочетания факторов:

  • высококлассный БЦ,
  • выгодное местоположение (близость к центрам экономической активности),
  • удобная транспортная развязка,
  • развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, мест общественного питания, благоустроенная территория).

Также необходимо определить целевую группу, ее потребности и спрос, проанализировать размер конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее провести финансовые расчеты (ставки, индексация, эксплуатационные расходы и коммунальные услуги, “размер” помещения в квадратных метрах, “качество” арендаторов) и анализ рисков (условия контракта).

Уличная розничная торговля

В случае с коммерческими помещениями решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик и, следовательно, местоположение. Для расположения важны:

  • первая линия застройки,
  • высокая пешеходная проходимость (в центре жилых районов, в районах с высоким пассажиропотоком – вблизи метро, вокзалов, транспортных узлов),
  • возможность установки витрин/вывесок,
  • транспортная доступность,
  • наличие транспортных узлов и перекрестков.

Риски. Будущая недвижимость должна отвечать требованиям потенциальных арендаторов: для продуктовых магазинов нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка торгового зала; для общепита – вытяжка и высокая электрическая мощность.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Помните, что изменение технических характеристик не всегда возможно: например, статус наследия накладывает строгие ограничения на здание, владельцу придется согласовывать все ремонтные работы с властями и т.д.

Могут быть и другие сюрпризы. Например, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие ведущие места в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения количества парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (GAB)

GAB (готовый арендный бизнес) – приобретение ликвидных помещений с арендой и стабильным денежным потоком. Это удобный и выгодный вид инвестиций.

Таким образом, средняя ставка рыночной капитализации для офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в некоторых случаях она может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам во второй декаде декабря составляет 6,17%. Помимо офисного сегмента, покупка GABs распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля таких сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Многие крупные разработчики на рынке сегодня продают GAB, например, Stone Hedge, Sminex, Coldie и др. Они создают готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключают долгосрочные договоры аренды (3-7 лет) и продают объекты инвесторам.

Риски. Заявленный срок окупаемости от продажи готового объекта аренды составляет 8-9 лет. Однако договоры аренды диктуют, что арендная ставка устанавливается на весь срок действия договора с учетом индексации.

Однако инвесторам необходимо оценить чистый операционный доход за определенный период, поскольку на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление постоянно меняющееся: меняются спрос и предложение, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда владельцу придется пойти на уступки, чтобы оптимизировать условия аренды. Поэтому реалистичные сроки окупаемости колеблются в районе 10-10,5 (иногда даже до 12) лет.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Уличная розничная торговля

Многие компании на рынке продают GAB в коммерческой недвижимости. Норма прибыли на такую недвижимость составляет от 5% до 15%. В лучших центральных районах доходность ниже (из-за высоких затрат), но и риск потерять арендаторов гораздо ниже.

Риски. Присутствие арендатора иногда может стать обузой. Другие подводные камни: сложность управления большим объектом, сложность структурирования приобретения и риски, связанные с покупкой помещений. Например, за последние два года многие владельцы столкнулись с тем, что приобретенное ими здание попало под действие Указа 8 от 819-PP, согласно которому оно считалось гидроизолированным зданием и подлежало сносу.

Инвестирование в закрытые инвестиционные фонды (ПИФы)

Наименее рискованный инструмент инвестирования в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать практически в любые (в том числе крупные) объекты – торговые центры, офисы, многофункциональные комплексы и т.д. Инвесторы покупают паи – условные доли в активах паевого инвестиционного фонда, а портфельные менеджеры отбирают активы для инвестирования, оценивают риски, инвестируют средства и управляют объектом.

Для инвестора эта система экономит время, усилия и деньги (уплата налогов и эксплуатационные расходы). Большинство инвесторов могут позволить себе приобрести паи в паевых инвестиционных фондах: сумма инвестиций в большинстве фондов начинается от 1-2 миллионов рублей. Рентабельность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В инвестиционных фондах нет гарантии прибыли: владелец пая может не только не заработать, но и потерять. Все зависит от опыта людей, управляющих капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности и макроэкономических факторов (кризисы, курсы валют, цены на нефть и т.д.).

Как получить максимальную выгоду

  1. Определите сумму инвестиций. Для высокодоходных объектов используйте кредитное плечо.
  2. Знайте конечную цель: покупаете ли вы помещение для продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес, именно на этом вы будете основывать свою финансовую модель.
  3. Оцените уровень риска, приемлемый для инвестора, период инвестирования и ожидаемую доходность.
  4. Ищите недвижимость самостоятельно (если обладаем глубокими знаниями рынка) или воспользуйтесь услугами агентства недвижимости. Мы оцениваем местоположение, инфраструктуру и состояние недвижимости.
  5. Проведение комплексной проверки.
  6. Структурирование сделки.
  7. Управляйте недвижимостью: самостоятельно или привлекайте профессиональную управляющую компанию.
  8. Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости обновляем, меняем концепцию.
  9. Чтобы избежать разочарования, наберитесь терпения. Даже самая ликвидная недвижимость требует длительного времени, чтобы окупить себя, но при правильной инвестиционной стратегии результаты обязательно принесут свои плоды.

В заключение

Сегодня многие хотят инвестировать в недвижимость, но не могут. Стоимость входа высока, а вместе с ней и цена ошибки. Чем прибыльнее недвижимость, тем выше риск. Инвестор сам решает, куда склонить чашу весов риск/доходность.

При инвестировании в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому необходимо не только иметь солидный капитал, но и хорошо знать рынок и конкурентную среду.

Элитное жилье – это спорный актив. Дорогие квартиры обычно имеют низкую ликвидность – на поиск покупателя на них могут уйти годы. Однако относительно новый формат апарт-отелей, которые приносят максимальную прибыль при посуточной аренде, оказывается многообещающим.

Рынок коммерческой недвижимости, который до недавнего времени не пользовался большой популярностью у инвесторов, наоборот, быстро начинает набирать обороты. Существует широкий выбор объектов, зачастую более выгодных, чем жилые.