Почти каждый покупатель недвижимости является инвестором. Привлекательность недвижимости связана с ее «твердостью»: несмотря на изменения в экономике, она сохраняет свою стоимость. А учитывая давление санкций и нестабильный рубль, инвесторы сейчас как никогда стараются найти надежные активы для вложения средств. Но цена выхода на рынок недвижимости высока, а вместе с ней и высока и цена ошибки. Мы дадим вам несколько советов о том, как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость, чтобы не прогадать.
О коммерческой недвижимости
При правильной инвестиционной стратегии коммерческая недвижимость гораздо прибыльнее, чем жилая. Доходность инвестиций достигает 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость популярны в последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, инвестиции могут исчисляться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады). Во-вторых, инвестиции в квартиры более понятны для частных предпринимателей – банально из-за накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
В случае с коммерческой недвижимостью речь идет о крупных инвестициях в высококачественные офисные здания и склады (активы с высокой доходностью и сопутствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренная доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная доходность и стабильный доход).
Как заработать на коммерческой недвижимости
- покупайте недвижимость с перспективой ее дальнейшей продажи/аренды;
- покупка готового арендного бизнеса (GAB);
- покупать паи/доли инвестиционных фондов.
Каждый вариант имеет свои особенности, и инвестор выбирает тот, который соответствует его возможностям.
Покупка недвижимости с целью ее продажи или сдачи в аренду
Офисная недвижимость
В течение последнего года ситуация на офисном рынке Москвы была особенно благоприятной для инвесторов: новых зданий вводится мало, предложение постепенно вымывается, вакантность снижается – все это приводит к дефициту высококачественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.
Между тем, спрос продолжает расти, а это значит, что инвестиции в этот сегмент будут прибыльными. Даже при ограниченном капитале можно инвестировать в небольшие офисные здания площадью от 80 кв. м. – блоков малых и средних размеров продаются сегодня уже на стадии строительства БЦ.
Средняя норма доходности на такие объекты в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость, а значит и денежный поток, во многом будет зависеть от сочетания факторов:
- высококлассный БЦ,
- выгодное местоположение (близость к центрам экономической активности),
- удобная транспортная развязка,
- развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, мест общественного питания, благоустроенная территория).
Также необходимо определить целевую группу, ее потребности и спрос, проанализировать размер конкурентного предложения и т.д.
Риски. Инвестор должен заранее провести финансовые расчеты (ставки, индексация, эксплуатационные расходы и коммунальные услуги, «размер» помещения в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия контракта).
Уличная розничная торговля
В случае с коммерческими помещениями решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик и, следовательно, местоположение. Для расположения важны:
- первая линия застройки,
- высокая пешеходная проходимость (в центре жилых районов, в районах с высоким пассажиропотоком — вблизи метро, вокзалов, транспортных узлов),
- возможность установки витрин/вывесок,
- транспортная доступность,
- наличие транспортных узлов и перекрестков.
Риски. Будущая недвижимость должна отвечать требованиям потенциальных арендаторов: для продуктовых магазинов нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка торгового зала; для общепита — вытяжка и высокая электрическая мощность.
Помните, что изменение технических характеристик не всегда возможно: например, статус наследия накладывает строгие ограничения на здание, владельцу придется согласовывать все ремонтные работы с властями и т.д.
Могут быть и другие сюрпризы. Например, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие ведущие места в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения количества парковочных мест.
Покупка готового арендного бизнеса (GAB)
GAB (готовый арендный бизнес) – приобретение ликвидных помещений с арендой и стабильным денежным потоком. Это удобный и выгодный вид инвестиций.
Таким образом, средняя ставка рыночной капитализации для офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в некоторых случаях она может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам во второй декаде декабря составляет 6,17%. Помимо офисного сегмента, покупка GABs распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля таких сделок составляет 90-95%.
Офисная недвижимость
Многие крупные разработчики на рынке сегодня продают GAB, например, Stone Hedge, Sminex, Coldie и др. Они создают готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключают долгосрочные договоры аренды (3-7 лет) и продают объекты инвесторам.
Риски. Заявленный срок окупаемости от продажи готового объекта аренды составляет 8-9 лет. Однако договоры аренды диктуют, что арендная ставка устанавливается на весь срок действия договора с учетом индексации.
Однако инвесторам необходимо оценить чистый операционный доход за определенный период, поскольку на практике ставка не всегда индексируется.
Рынок — явление постоянно меняющееся: меняются спрос и предложение, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда владельцу придется пойти на уступки, чтобы оптимизировать условия аренды. Поэтому реалистичные сроки окупаемости колеблются в районе 10-10,5 (иногда даже до 12) лет.
Уличная розничная торговля
Многие компании на рынке продают GAB в коммерческой недвижимости. Норма прибыли на такую недвижимость составляет от 5% до 15%. В лучших центральных районах доходность ниже (из-за высоких затрат), но и риск потерять арендаторов гораздо ниже.
Риски. Присутствие арендатора иногда может стать обузой. Другие подводные камни: сложность управления большим объектом, сложность структурирования приобретения и риски, связанные с покупкой помещений. Например, за последние два года многие владельцы столкнулись с тем, что приобретенное ими здание попало под действие Указа 8 от 819-PP, согласно которому оно считалось гидроизолированным зданием и подлежало сносу.
Инвестирование в закрытые инвестиционные фонды (ПИФы)
Наименее рискованный инструмент инвестирования в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать практически в любые (в том числе крупные) объекты – торговые центры, офисы, многофункциональные комплексы и т.д. Инвесторы покупают паи – условные доли в активах паевого инвестиционного фонда, а портфельные менеджеры отбирают активы для инвестирования, оценивают риски, инвестируют средства и управляют объектом.
Для инвестора эта система экономит время, усилия и деньги (уплата налогов и эксплуатационные расходы). Большинство инвесторов могут позволить себе приобрести паи в паевых инвестиционных фондах: сумма инвестиций в большинстве фондов начинается от 1-2 миллионов рублей. Рентабельность таких проектов может достигать 10-13% годовых.
Риски. В инвестиционных фондах нет гарантии прибыли: владелец пая может не только не заработать, но и потерять. Все зависит от опыта людей, управляющих капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности и макроэкономических факторов (кризисы, курсы валют, цены на нефть и т.д.).
Как получить максимальную выгоду
- Определите сумму инвестиций. Для высокодоходных объектов используйте кредитное плечо.
- Знайте конечную цель: покупаете ли вы помещение для продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес, именно на этом вы будете основывать свою финансовую модель.
- Оцените уровень риска, приемлемый для инвестора, период инвестирования и ожидаемую доходность.
- Ищите недвижимость самостоятельно (если обладаем глубокими знаниями рынка) или воспользуйтесь услугами агентства недвижимости. Мы оцениваем местоположение, инфраструктуру и состояние недвижимости.
- Проведение комплексной проверки.
- Структурирование сделки.
- Управляйте недвижимостью: самостоятельно или привлекайте профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости обновляем, меняем концепцию.
- Чтобы избежать разочарования, наберитесь терпения. Даже самая ликвидная недвижимость требует длительного времени, чтобы окупить себя, но при правильной инвестиционной стратегии результаты обязательно принесут свои плоды.
В заключение
Сегодня многие хотят инвестировать в недвижимость, но не могут. Стоимость входа высока, а вместе с ней и цена ошибки. Чем прибыльнее недвижимость, тем выше риск. Инвестор сам решает, куда склонить чашу весов риск/доходность.
При инвестировании в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому необходимо не только иметь солидный капитал, но и хорошо знать рынок и конкурентную среду.
Элитное жилье – это спорный актив. Дорогие квартиры обычно имеют низкую ликвидность – на поиск покупателя на них могут уйти годы. Однако относительно новый формат апарт-отелей, которые приносят максимальную прибыль при посуточной аренде, оказывается многообещающим.
Рынок коммерческой недвижимости, который до недавнего времени не пользовался большой популярностью у инвесторов, наоборот, быстро начинает набирать обороты. Существует широкий выбор объектов, зачастую более выгодных, чем жилые.
